Профиль инвестора RusDvd | Тинькофф Инвестиции Пульс

🚨ЕвроТранс прячет дефолт на Финуслугах Ситуация с «народными» облигациями ПАО "ЕвроТранс" выходит из-под контроля и превращается в настоящую финансовую ловушку для тысяч инвесторов. Люди несли свои сбережения, поверив обещанию эмитента: Подача на выкуп в любой момент без потери процентов. По факту — заявки на досрочный выкуп, поданные с 20 марта и позднее, до сих пор не исполнены. Деньги людей, отложенные на ипотеку, лечение и жизнь, оказались заморожены. Чем эта ситуация отличается от обычного дефолта? Она хуже: •❌ Вторичного рынка нет: Бумаги не обращаются на бирже и продать их даже с дисконтом невозможно. Люди заперты один на один с должником. •❌ Защитника тоже нет: В "народных" облигациях не предусмотрен ПВО, который вступился бы за неквалифицированных инвесторов. •❌ Эмитент скрывает правду: "ЕвроТранс" утаивает факты неисполнения обязательств, нарушая законодательство о раскрытии информации. АВО вмешалась в ситуацию и направила обращение в Банк России и на Мосбиржу - инвесторы должны быть централизованно уведомлены о происходящем и иметь возможность незамедлительно получить документы для защиты своих прав в судебном порядке. - - - Погружение на дно продолжается.

📌Итоги продаж недвижимости в Московском регионе за март 2026. Рынок новостроек Московского региона продолжает демонстрировать разнонаправленные тренды. С одной стороны, мы видим значительное сокращение спроса в количественном выражении год к году, с другой - уверенный рост цен и выручки по сравнению с предыдущим месяцем. Ключевые наблюдения по итогам марта: 1. Год к году (март 2026 против марта 2025): Рыночный шок от высокой базы. Сравнение с мартом прошлого года показывает резкое охлаждение: Падение спроса: Количество ДДУ по региону упало на 41%, квадратные метры - на 39%. Ценовой рывок: При падении спроса средняя цена лота взлетела на 31%, а цена кв. м - на 28%. Это классический пример сокращения доступности жилья при одновременном ухудшении конъюнктуры. Провал в Новой Москве: Этот сегмент просел сильнее всех: количество ДДУ упало на 56%, выручка - на 42%. При этом цены здесь выросли максимально - средняя цена лота +31%, цена метра +36%. Ипотечная аномалия: В то время как везде доля ипотеки снижается, в Новой Москве она выросла на 7 п.п. (до 71%) - вероятно, за счет субсидированных программ и траншейной ипотеки от застройщиков. 2. Месяц к месяцу (март 2026 против февраля 2026): Признаки стабилизации. К февралю 2026 рынок показывает более позитивную картину: Выручка растет: Общая оценка выручки по региону увеличилась на 4%, составив 160 млрд руб. Драйвер - «старая» Москва (+10% выручки). Структурный сдвиг в Москве: Количество лотов выросло лишь на 2%, а площадь проданных метров - на 7%. Это значит, что покупатели переключаются на более просторные квартиры (средняя площадь выросла с 53,3 до 56,0 кв. м). Следствие - рост среднего чека (+8%). Сжатие в области и ТиНАО: В Московской области и Новой Москве количество сделок сократилось на 6-9%, а выручка упала на 3-10%. Спрос концентрируется в старых границах столицы как в самом ликвидном активе. Падение доли ипотеки: За месяц доля ипотечных сделок упала на 8-9 п.п. во всех сегментах. Рынок становится все более «кэшевым» (наличные, трейд-ин, рассрочки). 3. Главные выводы и риски. Расслоение локаций: Москва (старые границы) элитризируется - там растут и количество сделок, и метраж, и выручка. Новая Москва и область находятся под давлением - падение спроса при попытке удержать цены. Дорого и мало: Ключевая проблема рынка - из Москвы уходит эконом и комфорт класс. Цены выросли на 27-36% за год, а доступное предложение (маленькие квартиры, массовый сегмент) уходит в область и Новую Москву, где спрос падает быстрее всего. Новая реальность ипотеки: Доля ипотеки в 58% по региону против 67% в феврале - это минимум за последние годы. Рынок адаптируется к рыночным ставкам. Застройщикам придется активнее использовать собственные схемы финансирования. Резюме: Март 2026 показал, что рынок вошел в фазу «ценового плато» при сжимающемся спросе. Рост средней цены лота и цены метра больше не привлекает массового покупателя. Единственный сегмент, где еще теплится активность, это качественные проекты в старых границах Москвы. Область и Новая Москва вступают в полосу затяжной стагнации. {$ETLN1}

📌Аналитический обзор рынка недвижимости Московского региона (февраль 2026) 💎Ключевой вывод: Февраль 2026 года демонстрирует начало рыночной коррекции. На фоне высокой базы прошлого года и января месяца мы наблюдаем значительное сжатие спроса (количество сделок) и выручки. Однако структура рынка меняется: доля ипотеки также продолжает падать, а средние цены (особенно в старых границах Москвы) показывают уверенный рост, что может свидетельствовать о смещении спроса в сторону более дорогих и качественных лотов. 1. Динамика спроса и предложения (количество ДДУ и площадь) Рынок демонстрирует резкое охлаждение спроса как в месячном, так и в годовом выражении. 🔸Количество сделок (ДДУ): 🔻За месяц (февраль к январю): падение на 32% (с 10 386 до 7 103). Традиционное посленовогоднее затишье усугубилось рыночными факторами. Наиболее сильное падение - в Новой Москве (-39%). 🔻За год (февраль 2026 к февралю 2025): обвал на 45% (с 12 842 до 7 103). Это главный маркер текущего состояния рынка - покупательская активность упала почти вдвое. Лидер падения - снова Новая Москва (-55%). 🔸Средняя площадь лота: 🔺Интересная тенденция: за месяц средняя площадь выросла с 44,1 до 47,5 кв. м (+8%). Это означает, что при общем падении спроса, покупатели (особенно в «старой» Москве) сейчас выбирают более просторное жилье. В годовом выражении площадь не изменилась (47,5 кв. м). 2. Ценовая динамика Несмотря на падение спроса, ценники застройщиков (без учета скидок) продолжают расти, что говорит об инфляции издержек и переходе рынка в категорию «рынка предложения» для ограниченного платежеспособного спроса. С🔸редняя цена лота: 🔺За месяц: рост на 21% по региону (с 17,8 до 21,5 млн руб.). Ключевой вклад внесла «старая» Москва, где средний бюджет сделки подскочил на 23% (до 34,1 млн руб.). 🔺За год: рост на 20% (с 17,9 до 21,5 млн руб.). Средняя цена квадратного метра: 🔺За месяц: выросла на 7% по региону (до 419 тыс. руб.). 🔺За год: выросла на 23% (с 340 до 419 тыс. руб.). Максимальный годовой рост зафиксирован в Новой Москве (+36%), что говорит о догоняющем тренде и повышении качества жилья в этом округе. 3. Выручка застройщиков (оценка) Падение количества сделок напрямую ударило по финансовым показателям. 🔸Общая выручка: 🔻За месяц: снизилась на 18% (со 184 до 152 млрд руб.). Наименьшее падение в «старой» Москве (-8%) благодаря росту цен, что частично компенсировало падение спроса. 🔻За год: упала на 34% (с 230 до 152 млрд руб.). Это объективный показатель сжатия рынка в денежном выражении. 🔸Доля ипотечных сделок: 🔻Здесь важно смотреть на цифры: в данных за январь-февраль 2026 указано падение доли ипотеки за месяц (с 77% до 67%). Однако при сравнении год к году (февраль 2025 → февраль 2026) мы видим рекордный рост ипотечной нагрузки: 🔺Весь регион: с 55% до 67% (+12 п.п.). 🔺Новая Москва: с 58% до 79% (+21 п.п.) - практически все сделки в Новой Москве сейчас ипотечные. 🔺Московская область: с 65% до 76% (+11 п.п.). ИТОГ: 1. Сжатие спроса: Рынок вошел в фазу коррекции. Падение числа сделок на 45% год к году - главный итог. 2. Ценовой парадокс: Цены продолжают расти (кв. м +23% за год), формируя разрыв между возможностями покупателей и ожиданиями продавцов. 3. Структурный сдвиг: Спрос смещается в сторону более дорогих и просторных лотов в «старой» Москве, в то время как Новая Москва и область сильнее теряют в объеме сделок, но показывают рост цен догоняющего типа. 🔮Дальше еще интереснее… Застройщики уже начали давать скидки. Если подсветить интересные варианты, ставьте 👍

📌Павел Галкин. Паритет деведопмент. Тюмень. Почему кв. метр в новостройке дешевле уже не будет Прочитал у Ильи Пискулина интересный разбор себестоимости метра. Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет (из них 8 — жильё), хочу добавить важный исторический контекст. И показать в какую стену мы упираемся. Илья правильно представил калькуляцию. Однако давайте посмотрим на неё не как на статичную смету, а как на пазл, который за 8 лет перевернули с ног на голову. До 2020-х она была чем-то неприкосновенным. Тогда застройщик зарабатывал 18–20% на двухлетнем проекте, то есть 9–10% годовых! Раньше (условно, до 2020-х) структура себестоимости была священной коровой: · СМР (строительно-монтажные работы) – 54%. Доминировало. Дом — это было главное. · Земля – 10-12%. Старая, добрая норма. · Управление, маркетинг, продажи – 10%. · Банк – 5%. Итого застройщик зарабатывал 18-20% за двух летний проект. То есть 9-10% годовых! Шокирует то, как изменилась ПРИРОДА цифр. Теперь в банк уходит уже 12–13%. И это не доплата, а полноценная статья, сопоставимая с управлением целой компанией. Но главная «бомба» в 54% на СМР. Раньше в них спокойно жила формула: 70% — материалы, 30% — работа. Сегодня я, считая сметы, нахожусь в шоке. По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30% — материалы, 70% — работа. А где-то еле-еле держится баланс 50/50. Простые рабочие профессии подорожали в два-три раза. ЦБ говорит нам об инфляции в 4%. Как эта математика сходится?! Вывод Ильи точен: кв. метра дешевле 140–150 тыс. руб. в сегодняшних реалиях быть не может. А мой вывод таков: чтобы застройщик снова начал «дышать» и зарабатывать, эти 54% (СМР) должны упасть хотя бы до 40%, то есть с 80 до 60 тыс. за квадрат работ. И здесь возникает вопрос на миллиард: КАК снизить стоимость работ? Их костяк — это труд и он уже никогда не будет дешевым? Как вернуть былые пропорции, если мы прошли точку невозврата на рынке труда? Те, кто думает, что квадрат в новостройке подешевеет, ждут чуда. Снижение цен возможно только за счёт новых технологий (которые тоже стоят денег) или жесточайшей оптимизации всего остального (а так уже не продать, клиент стал разборчив). Мы больше не строим в старой парадигме. Мы строим в новой, где вместо материалов и земли человеческий труд и деньги — главные статьи расходов.

Про стройку пару постов на подумать. Почему то, все пишут что на новостройках разогнала цену семейная ипотека и другие программы поддержки, но не пишут, что за последние 5 лет многие товары подорожали в 2-3 раза. В недвижимости перестановка цен происходит не сразу а скачками. Тут будет несколько интересных мнений о рынке. Надеюсь, вам будет полезно их почитать. 📌Илья Пискулин Организатор крупнейшего форума застройщиков Движение. Сколько зарабатывает застройщик? За последнее время у меня было несколько бесед, в которых мы обсуждали рентабельность девелоперов в регионах. Ее, к слову, либо нет, либо почти нет, либо больше, чем нет:))) последний вариант сейчас все чаще. И всякий раз мне говорили что-то в духе: «Уже процентов 20, наверное» - намекая, что рентабельность сократилась. И я решил ПУБЛИЧНО показать легендарную рентабельность нового девелоперского проекта в регионе. Можете подставить свое название города если реальная цена метра там 150 тысяч и дешевле. Условия - вы просто пошли и купили землю с рынка. Она не бесплатная, не вымученная тысячу лет назад. А сейчас 99% игроков строят на земле, купленной именно с рынка, либо по КРТ, а там земля тоже стоит прилично с учетом выкупов. СМР - 80 т.р./м2 Проектирование - 2,5 т.р./м2 Земля - 15 т.р./м2 Сети - 6 т.р./м2 Содержание девелопера - 8 т.р./м2 Маркетинг и продажи - 10 т.р./м2 Соцнагрузка - 5 т.р./м2 (если ее нет, то земля дороже. В некоторых городах она сейчас доходит до 10 т.р./м2) Проценты банку с учетом земельного кредита - 20 т.р./м2 (раньше это было гораздо меньше, но сейчас эти проценты превратились в безумные цифры; я видел проекты, которые при цене метра 150 считают банковскую комиссию под 40 т.р./м2, поэтому 15-20 - гуманная средняя цифра). Итого - 146,5 т.р./м2 Если вы увидели что-то, что якобы может быть дешевле, то не переживайте. Есть еще десятки вещей, которые дадут удорожания. Например, паркинги, которые ты продаешь дешевле себеса и делаешь это тысячу лет, потому что машиноместа люди покупают, когда заезжают и не могут припаркрвать авто. Ну а по факту часто паркинги ты раздаешь:) и таких штук много. Те же судебные издержки на фоне появившихся целых отраслей, которые зарабатывают на юридических тяжбах с девелоперами. Так что если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток. Если скоро добавят обязательную отделку, то она выйдет, минимум, 20 т.р./м2.